Investice do dubajských nemovitostí: 5 omylů, kterým Češi stále podléhají

Přesto se mezi českými investory stále drží řada mýtů a polopravd, které jim brání vidět realitu jasně.

Přinášíme proto přehled 5 nejčastějších omylů, které o dubajském realitním trhu kolují.

Omyl č. 1: Dubaj je realitní bublina, která praskne

Vzpomínka na krizi z roku 2009, kdy se ceny nemovitostí propadly o desítky procent, je v myslích mnoha investorů dodnes živá. Proto se často ptají: „Nehrozí, že se to bude opakovat?“

Realita je jiná. Trh v roce 2009 fungoval prakticky bez regulace. Dnes je pod přísným dohledem Dubai Land Department a RERA.

Zásadní rozdíl je také v poptávce. Zatímco v roce 2009 měla Dubaj kolem 1,8 milionu obyvatel, dnes jich tady žije přes 4 miliony. Jen v prvním pololetí 2025 přibylo více než 110 000 nových rezidentů a za celý rok se očekává růst až o 230 000 lidí – expatů, investorů a podnikatelů, kteří do města přicházejí za prací i životním stylem. Vládní strategie Dubai plan 2040 cílí na 7,8 milionu obyvatel do roku 2040, což znamená dlouhodobý tlak na růst poptávky po bydlení. K tomu se přidává výrazný příliv turistů – v roce 2024 Dubaj navštívilo 18,72 milionu turistů, a v první polovině roku 2025 jich bylo 9,88 milionu, což je meziroční nárůst +6 %.

Výsledek: ceny nemovitostí rostou, ale nejsou taženy spekulací, nýbrž demografií a urbanistickou vizí města. Investor, který čeká na „prasknutí bubliny“, ve skutečnosti riskuje, že jen promarní příležitost nakoupit za dnešní ceny (nové apartmány od 3,6 milionu Kč).

Omyl č. 2: Cizinci nemůžou v Dubaji vlastnit byty

Ještě před dvaceti lety to byla pravda. Dubaj měla striktní pravidla a vlastnictví nemovitostí bylo vyhrazeno pouze občanům Emirátů. Češi a další zahraniční investoři tak logicky žili v přesvědčení, že v Dubaji mohou maximálně pronajímat, ale nikdy skutečně vlastnit.

Realita je dnes úplně jiná. V roce 2002 Dubaj otevřela tzv. freehold zóny, ve kterých mohou cizinci vlastnit nemovitosti na 100 % — a to natrvalo, nikoli jen formou dlouhodobého pronájmu. Všechny transakce se zapisují elektronicky u Dubai Land Department, což je státní úřad, který garantuje právní jistotu a transparentnost.

A co je pro mnoho investorů překvapivé – nákupem apartmánu si nekupujete jen samotný byt, ale i podíl na pozemku, na kterém budova stojí. To dodává vlastnictví ještě větší váhu a jistotu, protože držíte reálný podíl na půdě v jedné z nejrychleji rostoucích metropolí světa.

Čeští investoři si tak mohou koupit byt nebo vilu v Dubaji se stejným pocitem právní ochrany, jako když kupují nemovitost v Praze. Rozdíl je v tom, že v Dubaji se obejdou bez daně z příjmu, z nájmu či z prodeje.

Výsledek: mýtus o nemožnosti vlastnit je už dávno vyvrácený. Dubaj je naopak jedním z mála globálních trhů, který umožnil cizincům plné vlastnictví a tím otevřel dveře k mezinárodním investicím.

Omyl č. 3: Zaplatím peníze a developer zmizí

Tahle obava je v Česku častá a není divu. Mnozí si představují scénář, že pošlou peníze do Dubaje a developer s nimi jednoduše zmizí. V jejich očích je město daleko, exotické a možná i méně právně jisté než Evropa.

Realita je ale přesně opačná. Všechny platby za nové projekty musí jít na speciální escrow účet spravovaný Dubai Land Department – tedy státním úřadem. Developer se k těmto penězům dostane jen tehdy, když prokáže, že na stavbě skutečně dokončil určitou fázi. Teprve potom mu stát uvolní odpovídající část financí.

Díky tomu je riziko „zmizení“ prakticky vyloučené. Peníze neleží u developera, ale pod dohledem státu. Pokud by developer projekt vůbec nezačal, vaše prostředky zůstávají chráněny na escrow účtu.

Výsledek: systém v Dubaji je nastaven tak, aby chránil investora. Místo strachu z podvodu funguje transparentní proces, který dává zahraničním kupcům jistotu. I proto ročně míří do dubajských nemovitostí miliardy dolarů od investorů z celého světa – a poptávka stále roste.

Omyl č. 4: Jsem tisíce kilometrů daleko, o můj byt se nikdo nepostará

Mnoho Čechů si myslí, že koupí byt v Dubaji znamená i nekonečné starosti s hledáním nájemníků, řešením oprav a správou smluv. A protože jsou tisíce kilometrů daleko, obávají se, že o jejich investici se nebude mít kdo postarat.

Realita je jiná. V Dubaji funguje systém správy nemovitostí (property management) určený právě pro zahraniční investory. Specializované společnosti zajistí kompletní servis – od obsazení bytu, přes údržbu, až po pravidelné reporty o výnosech. Díky tomu byt vydělává, i když jeho vlastník do Dubaje vůbec nepřijede.

Za nepatrné procento ze zisku tak může mít investor partnera, který mu zajistí bezstarostný chod a stabilní příjem.

Jedním z příkladů je Produbai.eu – ověřená společnost založená Čechy, kteří v Dubaji žijí více než 13 let a do místních nemovitostí sami investují. Díky této zkušenosti dokážou nejen českým investorům nabídnout jistotu, že jejich byt bude spravovaný profesionálně a bez starostí.

Omyl č. 5: Na internetu jsem se dočetl, že každá nemovitost v Dubaji je skvělá investice

Stačí zadat do vyhledávače „investice do nemovitostí v Dubaji“ a okamžitě na vás vyskočí desítky inzerátů, které tvrdí, že „každý byt v Dubaji nadstandardně vydělává“. Některé realitní agentury tento obraz rády přiživují – jejich cílem je totiž hlavně rychlý prodej.

Realita je ale složitější. Ne každá nemovitost v Dubaji má potenciál přinést vysoký výnos. Rozdíly jsou obrovské: jiný výnos nabízí centrum města, jiný projekty u moře a jiný rozvojové lokality. Záleží na celé řadě faktorů – od lokality, reputace developera, vstupní ceny a platebního plánu až po samotnou architekturu, vybavenost projektu či plánovanou infrastrukturu v okolí. Správně zvolený apartmán může s dlouhodobým nájemníkem přinášet 7–9 % ročně, s krátkodobými pronájmy dokonce více. Naopak špatně vybraná jednotka vydělá sotva polovinu.

Výsledek: slepá víra v to, že „všechno v Dubaji vydělává“, vede k průměrným, nebo dokonce zklamávajícím výsledkům. Chytrý investor ví, že klíčem není jen samotný nákup, ale hlavně správný výběr projektu.

👉 A právě tady je role Produbai.eu zásadní. Nejde jen o pomoc se správou bytu a zajištěním nájemníků, ale především o to nejdůležitější – vybrat od začátku tu správnou nemovitost, která bude mít dlouhodobý investiční potenciál. Díky letitým zkušenostem dokáže českým investorům poradit, jak se vyhnout slepým uličkám a zaměřit se jen na projekty, které skutečně dávají smysl.

Dubaj tedy není zázračným trhem, kde vydělává každý byt. Zároveň ale platí, že při správném výběru lokality a partnera nabízí investice do tamních nemovitostí výnosy i jistotu, které se v Evropě hledají jen těžko. Není to o slepé víře v reklamy, ale o racionálním rozhodnutí. A právě proto je dubajský realitní trh pro stále více Čechů atraktivní alternativou.